Vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch bất động sản qua thực tiễn xét xử tại tòa án

 

Theo Luật Công chứng năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2018 (Luật Công chứng), công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, tính hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch.

Công chứng viên được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, cung cấp dịch vụ công và có thể được xem như “Thẩm phán phòng ngừa”. Công chứng chịu trách nhiệm trước pháp luật, người yêu cầu công chứng và các văn bản công chứng của mình. Văn bản công chứng được lưu trữ, bảo quản ít nhất trong thời hạn 20 năm để phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án liên quan đến việc đã công chứng.

Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan khác như vấn đề về nguồn gốc bất động sản, sự hình thành của bất động sản trong tương lai, liên quan đến nhiều quan hệ pháp luật như quan hệ hôn nhân và gia đình, quan hệ thừa kế nên dễ phát sinh về tranh chấp. Vì vậy, pháp luật quy định đối với các giao dịch bất động sản phải được công chứng chứng thực như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).

- Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở (Điều 122 Luật nhà ở 2014, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (khoản 4 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Điều 33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản).

   Tuy nhiên, đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

   Ví dụ, trường hợp anh Nguyễn Văn A mua bất động sản X của anh Trần Văn B. Nếu anh A và anh B mua bán trực tiếp với nhau thì hợp đồng mua bán phải được công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Nếu anh A và anh B mua bán qua sàn giao dịch bất động sản thì không cần công chứng. Như vậy, cùng một đối tượng giao dịch, cùng chủ thể tham gia giao dịch nhưng khi thay đổi về phương thức thực hiện lại khác nhau về điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Quy định theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)[1]  tạo sự không thống nhất về điều kiện có hiệu lực của giao dịch, trong khi để đào tạo ra một công chứng viên và đăng ký thành lập một văn phòng công chứng thì điều kiện rất khó khăn và nghiêm ngặt hơn rất nhiều so với thành lập sàn giao dịch bất động sản. Quy định về việc không cần công chứng khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra rủi ro rất lớn cho những người tham gia giao dịch bất động sản với nhau.

   Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng không công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản mà thực hiện thông qua vai trò của sàn giao dịch bất động sản có thể dẫn đến sự không thống nhất, chồng chéo và mâu thuẫn đối với Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác.

Hoạt động công chứng được thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân tổ chức liên quan. Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán. Pháp luật công chứng đã thể hiện chức năng này thông qua việc đề cao giá trị pháp lý của văn bản công chứng, cụ thể khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Chức năng này được xuất phát từ việc những thỏa thuận, tình tiết sự kiện trong văn bản công chứng đã được công chứng viên xác nhận tính xác thực và tính hợp pháp theo một thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Chính vì vậy, văn bản công chứng không thể tùy tiện bị hủy bỏ mà phải tuân theo quy định của pháp luật cụ thể; qua đó, thể hiện bản chất của hoạt động công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp, một biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý chứ không phải là một thủ tục hành chính.

Theo số liệu thống kê từ ngày 01/7/2014 đến ngày 31/12/2020 của Tòa án nhân dân tối cao, kết quả giải quyết vụ án dân sự liên quan đến giao dịch cũng như tranh chấp quyền sử dụng, sở hữu bất động sản của Tòa án nhân dân các cấp trong hệ thống Toà án nhân dân cụ thể như sau:

- Tổng số vụ án dân sự đã thụ lý: 962.322 vụ.

- Tổng số vụ án dân sự đã giải quyết: 597.804 vụ.

- Tổng số vụ án dân sự còn lại: 364.528 vụ.

Trong đó:

- Số vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai và tài sản trên đất đã thụ lý là 233.061 vụ; chiếm tỷ lệ 24,2% trên tổng số vụ án dân sự đã thụ lý.

- Số vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai đã giải quyết là 102.156 vụ; chiếm tỷ lệ 17,1% trên tổng số vụ án dân sự đã giải quyết.

Tổng kết thực tiễn và áp dụng thống nhất pháp luật, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành 13 án lệ liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai. Từ thực tiễn xét xử đó cho thấy, tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến giao dịch về bất động sản chiếm tỷ lệ lớn trong việc giải quyết tranh chấp dân sự tại Tòa án nhân dân các cấp.

Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất hiện nay ngày càng gia tăng và phức tạp, nhiều trường hợp sang nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều chủ thể, kéo dài qua nhiều thời kỳ với sự thay đổi của pháp luật. Đối với các trường hợp này, việc xác minh, cung cấp tài liệu, chứng cứ rất khó khăn và phát sinh nhiều người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Từ vị trí, vai trò, quy trình bổ nhiệm của công chứng viên cũng như trình tự, thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch trải qua các bước rất nghiêm ngặt; hồ sơ yêu cầu công chứng phải bảo đảm đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh tư cách chủ thể, quyền sở hữu đối với tài sản… mà văn bản sau khi được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý cao và giá trị về mặt chứng cứ cao thể hiện cụ thể qua Điều 5 Luật Công chứng quy định: “2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch” và điểm c khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) về những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh: “c) Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp; trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan của những tình tiết, sự kiện này hoặc tính khách quan của văn bản công chứng, chứng thực thì Thẩm phán có thể yêu cầu đương sự, cơ quan, tổ chức công chứng, chứng thực xuất trình bản gốc, bản chính”; khoản 1, khoản 10 Điều 95 BLTTDS và khoản 1 Điều 82 Luật Tố tụng hành chính quy định:  

“1. Tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận…

10. Văn bản công chứng, chứng thực được coi là chứng cứ nếu việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định”.

Ví dụ thứ nhất: Theo Bản án số 06/2021/HS-ST ngày 05/02/2021 của Tòa án nhân dân huyện Bắc Giang, tỉnh Tuyên Quang, qua kiểm tra hồ sơ, công chứng viên phát hiện giấy tờ giả trước khi công chứng hợp đồng giao dịch. Khi thụ lý hồ sơ công chứng viên nghi ngờ Giấy chứng nhận bị làm giả nên đã báo công an đến giải quyết. Tại cơ quan điều tra, H (bên thế chấp) đã khai nhận do cần tiền sửa nhà cho bố mẹ đẻ và trả nợ ngân hàng. Tháng 8/2020, H lên mạng xã hội Facebook và thấy 01 tại khoản có tên “Nhận làm bằng lái xe, giấy tờ toàn quốc” cùng số điện thoại liên lạc có thể làm giả được các loại giấy tờ, nên H đã nảy sinh ý định làm giả Giấy chứng nhận đối với thửa đất mà bố mẹ đã cho năm 2018 để thế chấp vay tiền ngân hàng. Quá trình xác minh nguồn tin về tội phạm, Công an đã xác định được ông H, trú tỉnh Hà Giang đã có hành vi làm giả giấy tờ, tài liệu, con dấu của cơ quan, tổ chức nên đã chuyển toàn bộ hồ sơ đến Cơ quan điều tra Công an để giải quyết theo quy định của pháp luật. Như vậy, nếu giao dịch trên được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản thì có thể dẫn đến hậu quả nặng nề, thiệt hại cho cho nhiều tổ chức, cá nhân nếu bất động sản trên tiếp tục được chuyển nhượng qua nhiều lần nữa mà không được kiểm tra đầy đủ về tính pháp lý hợp đồng giao dịch.

Ví dụ thứ hai: Theo Bản án dân sự phúc thẩm số 29/2021/DS-PT ngày 29/01/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An, ông P cho rằng ông dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ của Công ty S tại Ngân hàng Thương mại cổ phần N các khoản nợ của Công ty phát sinh từ thẻ tín dụng, ngoài ra không chịu trách nhiệm cho bất kỳ khoản nợ và nghĩa vụ nào khác của Công ty. Nay ông P yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng là Hợp đồng thế chấp số 0237/15/HĐTC/ST/DN2 vô hiệu. Ông P cho rằng hợp đồng thế chấp mà ông P đã ký với Ngân hàng đã bị Ngân hàng tự động điều chỉnh bổ sung. Ngân hàng đã có hành vi lừa đảo ông P. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Công chứng số 53/2014/QH13 quy định về ký và điểm chỉ trong văn bản công chứng thì ngày 19/10/2015, ông P ký hợp đồng thế chấp tại trụ sở Ngân hàng và tại thời điểm đó công chứng viên T thuộc Văn phòng Công chứng H đã không có mặt, việc vắng mặt ông T đã vi phạm nghiêm trọng Luật Công chứng.

Tòa án cho rằng: Hợp đồng thế chấp số 0237/15/HĐTC/ST/DN2 là hợp đồng được đánh máy sẵn, trong đó thể hiện đầy đủ các nội dung, kể cả các dấu check tại Điều 1 về nghĩa vụ được bảo đảm cũng được đánh bằng máy và được đánh dấu trước khi các bên trong hợp đồng ký vào, không phải được đánh bằng tay nên việc thêm vào không có khả năng thực hiện. Vào ngày 19/10/2015, ông P thừa nhận có ký vào hợp đồng và ký vào từng trang của hợp đồng, lúc này đã có thể hiện các dấu check tại các ô vuông số 1, 2, 3 và 5 Điều 1 nêu trên nên việc ông P cho rằng Ngân hàng Thương mại cổ phần N - Chi nhánh S lừa dối trong đánh check thêm vào các ô vuông trong Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là không có cơ sở. Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được các bên xác lập trên cơ sở tự nguyện nên có hiệu lực về mặt nội dung theo quy định về điều kiện có hiệu lực tại Điều 122 BLDS năm 2005 là văn bản có hiệu lực vào thời điểm các bên xác lập giao dịch. Tòa án cũng cho rằng Văn phòng công chứng H thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp là đúng trình tự thủ tục do pháp luật công chứng quy định. Từ các nhận định trên cho thấy, Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn là có cơ sở. Như vậy, việc hợp đồng thế chấp đã được công chứng tại Văn phòng công chứng là một trong những yếu tố để Tòa án đánh giá về tính hợp pháp và tính xác thực của các tài liệu, chứng cứ liên quan đến các giao dịch.

Trong thời gian qua, việc kinh doanh bất động sản không có sự kiểm soát, phòng ngừa rủi ro của bất động sản dẫn đến những sai phạm rất lớn, gây hậu quả nghiêm trọng về quyền, lợi ích hợp pháp cho các tổ chức, cá nhân, điển hình như Bản án hình sự sơ thẩm số 607/2022/HS-ST ngày 29/12/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Trong vụ án này, thông qua các pháp nhân được thành lập, bị cáo Nguyễn Thái Luyện đã lập 54 dự án mua bán bất động sản. Tại các dự án Alibaba Long Phước 7, Alibaba Long Phước 9, Alibaba Long Phước 10, Alibaba Long Phước 12, dù chưa ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng theo chỉ đạo của Nguyễn Thái Luyện, các bị cáo đã thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng cho bị hại thông qua Hợp đồng hợp tác kinh doanh, Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hình thức hợp đồng khác[2] mà không có công chứng chứng thực. Những trường hợp này, bị hại chỉ được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại mà không được công nhận thỏa thuận chuyển nhượng. Đối với các dự án còn lại, với thủ đoạn tương tự, thông qua các pháp nhân, cá nhân, mặc dù bản thân các bị cáo đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đối với những trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực, không chứng minh giao dịch trên thực tế cũng không được công nhận thỏa thuận chuyển nhượng.

Đối với các trường hợp (58 trường hợp) tại thời điểm thỏa thuận, ký kết hợp đồng được công chứng, chứng thực đầy đủ, qua kiểm tra thực tế các thửa đất đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, thỏa thuận chuyển nhượng là tự nguyện, ngay tình và đã thanh toán từ 50 - 100% thì căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử công nhận thỏa thuận chuyển nhượng, trả lại đất cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Đồng thời, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người yếu thế hoặc các trường hợp do pháp luật quy định thì Bộ luật TTDS năm 2015 quy định đương sự khi khởi kiện, họ không có nghĩa vụ phải chứng minh trong các trường hợp quy định tại các khoản 1 Điều 90 Bộ luật TTDS 2015. Đó là, (i) Người tiêu dùng khởi kiện không có nghĩa vụ chứng minh lỗi của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bị kiện có nghĩa vụ chứng minh mình không có lỗi gây ra thiệt hại theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng[3]. Trong trường hợp chủ thể bán tài sản không cung cấp hợp đồng, chứng cứ cho tòa án thì đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Việc công chứng hợp đồng giao dịch giúp các bên đương sự dễ giàng cung cấp chứng cứ cho tòa án thông qua việc yêu cầu cơ quan công chứng cung cấp văn bản công chứng mà Tổ chức hành nghề công chứng đang lưu giữ[4], kể cả trong trường hợp đương sự không cung cấp được chứng cứ cho Cơ quan xét xử.

Thứ nhất, từ những phân tích nêu trên, việc thực hiện chức năng của CCV tại tổ chức hành nghề công chứng là độc lập, khách quan, vừa giữ vai trò chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, vừa giữ vai trò người “gác cửa” về BĐS đủ điều kiện tham gia giao dịch. Thiết nghĩ tất cả các giao dịch về bất động sản, đặc biệt là giao dịch giữa Chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS là cá nhân, hộ gia đình (bên yếu thế) quy định phải được công chứng, chứng thực tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, vai trò điều hành của Chính phủ là thống nhất trong hoạt động quản lý Nhà nước, có sự phân công, phối hợp, kiểm soát giữa các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai. Cần phải làm rõ quy định về “Người đại diện theo pháp luật của Sàn giao dịch bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, hợp đồng này làm căn cứ để làm các thủ tục tiếp theo theo quy định của các pháp luật có liên quan”[5], vì đây không phải là điều kiện về hình thức để hợp đồng, giao dịch có hiệu lực, đồng thời cần quy định cụ thể “thủ tục tiếp theo theo quy định của các pháp luật có liên quan” là: thủ tục công chứng, chứng thực, nộp thuế, đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận… Quy định này cần rõ ràng, minh bạch cho quá trình áp dụng pháp luật trong hoạt động công chứng, chứng thực, quản lý Nhà nước về đất đai, hoạt động xét xử của Tòa án và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền./. 

 

---